Immobilier

Le dispositif de Loueur en Meublé permet de développer le réseau d'infrastructures d'accueil des étudiants, des personnes âgées dépendantes et du tourisme d'affaires.

En se portant acquéreur d'un bien dépendant d'une Résidence de Services ou d'une Résidence de Tourisme, l'investisseur bénéficie notamment de la tranquillité d'un bail commercial (au moins 9 années, renouvelable), la perception de revenus défiscalisés à long terme grâce aux amortissements (immobilier, mobilier, frais d'établissement) et de la récupération de la TVA au taux de 19,60% sur le prix d'acquisition (neuf).

D'un point de vue fiscal, la location d'un bien immobilier meublé constitue une activité commerciale dépendant du régime des BIC

Il existe deux types de statut : Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

  .  le régime Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant se constituer à terme un revenu complémentaire défiscalisé. La récupération de TVA au taux de 19,6% sur le montant de l'acquisition (neuf), est également un avantage fiscal de tout premier ordre.

Remarques : Le dispositif « BOUVARD CENSI » instaure une  réduction d'impôt sur le revenu pour les acquisitions par les loueurs non professionnels à compter du 01/01/2009 de logements situés dans des résidences services. La réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, d'achèvement des travaux (logements achevés depuis plus de 15 ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation).

La base de la réduction d'impôt est égale au prix de revient des logements, et le cas échéant des travaux de réhabilitation ou de rénovation, dans la limite de 300.000 €.

Le taux de la réduction est égal à 25% pour les acquisitions en 2009 et 2010, 18% en 2011 et 2012. La réduction est répartie sur neuf années, à raison d'un neuvième de son montant chaque année. Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement.

En contrepartie de cette réduction, la base fiscale amortissable des immeubles est diminuée de la base de la réduction d'impôt.

.  à la différence de la location meublée non professionnelle (LMNP) où les déficits éventuellement générés par la location ne sont déductibles que des revenus de même nature, les déficits occasionnés dans le cadre de la location meublée professionnelle (LMP) sont imputables sur le revenu global.

La loi de finances pour 2009 a modifié de façon substantielle le statut fiscal du LMP dans un sens défavorable à la défiscalisation. Les conditions d'accès à ce statut fiscal très recherché des contribuables en quête de défiscalisation ont été drastiquement réduites à compter de 2009, ce qui va considérablement diminuer le nombre d'investisseurs potentiels au statut LMP. Le nouveau dispositif, en édictant des conditions d'accès au statut LP très restrictives et en limitant également le cas de cession de l'immeuble affecté à l'exploitation en exonération de plus-values professionnelles, a véritablement réduit l'envergure du dispositif fiscal.

Nouvelle définition des LMP très restrictive à compter de 2009. Pour l'impôt sur le revenu établi à compter de 2009, la qualité de loueur en meublé professionnel (LMP) est reconnue aux personnes qui remplissent cumulativement les trois conditions suivantes :

·        un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,
·        les recettes locatives annuelles brutes représentent plus de 23.000 € TTC,
·        les recettes locatives annuelles brutes sont supérieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI (salaires, pensions, rentes), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

Ces conditions cumulatives doivent être remplies au titre de chaque année. Si l'une d'entre elles n'est pas remplie, le loueur en meublé est considéré comme non professionnel.

Mesure transitoire : Une mesure transitoire a été prévue pour l'appréciation de la troisième condition. Le montant des recettes afférentes à des locations débutées avant le 1er janvier 2009 ou afférentes à des immeubles acquis ou réservés avant cette même date est majoré avant d'être comparé aux revenus d'activité du foyer. Le coefficient multiplicateur est de cinq et le montant est diminué de deux cinquièmes du montant des recettes par année écoulée depuis le début de la location, dans la limite de dix années à compter du début de celle-ci.

La location meublée est destinée aux personnes qui donnent en location meublée un ou plusieurs logements dans le but de créer ou développer un patrimoine immobilier, réaliser des économies d'impôts (IR et/ou ISF), obtenir une couverture sociale, préparer sa retraite en se constituant un revenu complémentaire régulier peu ou pas fiscalisé.